Cómo Calcular el Dividendo Hipotecario en Chile

Créditos5 min lecturaActualizado Abril 2026

Todo lo que necesitas entender sobre el dividendo de un crédito hipotecario: qué lo determina, cómo leer la tabla de desarrollo, qué costos están incluidos y cuáles no, cómo funciona un crédito en UF y cómo comparar bien entre bancos. Con ejemplo numérico y simulador gratuito.

Respuesta rápida

El dividendo hipotecario es la cuota mensual que pagas al banco por tu crédito de vivienda. Se compone de amortización (capital que devuelves) e interés (costo del financiamiento). En Chile, la mayoría de los créditos hipotecarios están denominados en UF, por lo que el dividendo puede ser estable en UF pero variar en pesos según el valor de la UF del mes.

Se calcula con la fórmula de cuota fija (sistema de amortización francés) usando tres variables: el monto financiado, la tasa de interés y el plazo del crédito.

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Qué Determina tu Dividendo Hipotecario

Monto financiado.

Es lo que el banco efectivamente te presta: el valor de la propiedad menos el pie que aportas de tu bolsillo. A mayor monto financiado, mayor dividendo.

Pie (ahorro inicial).

El porcentaje del valor de la propiedad que financias con recursos propios. En la práctica, los bancos en Chile suelen solicitar un pie que varía según la política comercial y el perfil del solicitante, típicamente entre un 10% y un 20%, aunque las condiciones pueden ser diferentes según el banco y el momento del mercado. A mayor pie, menor monto financiado y menor dividendo.

Tasa de interés del crédito.

La tasa anual que cobra el banco por prestarte el dinero. Es el insumo directo para el cálculo de la cuota. No confundas la tasa del crédito con el CAE: la tasa determina el dividendo base, mientras que el CAE incluye además seguros y gastos operacionales.

Plazo del crédito.

Cantidad de años (y por tanto de cuotas) durante los cuales devolverás el préstamo. Un plazo más largo reduce el dividendo mensual, pero aumenta significativamente el total de intereses que pagas durante la vida del crédito.

Moneda del crédito (UF o pesos).

En Chile, la gran mayoría de los créditos hipotecarios están expresados en UF. Esto tiene una consecuencia importante: el dividendo en UF puede mantenerse fijo mes a mes, pero su equivalente en pesos varía según la inflación, porque la UF se reajusta diariamente con el IPC.

La Fórmula del Dividendo

El dividendo base se calcula con el sistema de amortización francés (cuota fija), que es el estándar en Chile para mutuos hipotecarios:

Dividendo = P × [r × (1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

P = monto financiado (capital del préstamo)

r = tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12)

n = número total de cuotas (plazo en años × 12)

Esta fórmula produce una cuota constante en la unidad monetaria del crédito. Si el crédito es en UF, el dividendo es constante en UF. Si es en pesos, es constante en pesos (asumiendo tasa fija).

Dentro de cada cuota, la proporción entre interés y amortización cambia mes a mes: al inicio, la mayor parte del dividendo son intereses; hacia el final, la mayor parte es amortización de capital. Esto se refleja claramente en la tabla de desarrollo.

Cómo Leer una Tabla de Desarrollo Hipotecario en Chile

La tabla de desarrollo (también llamada tabla de amortización o cuadro de desarrollo del mutuo) es el documento que detalla, dividendo por dividendo, cómo evoluciona tu crédito a lo largo del tiempo. Es la herramienta más importante para entender exactamente qué estás pagando y cuánto debes.

Las columnas principales de una tabla de desarrollo son:

Columna	Qué significa
N° de dividendo	Número correlativo de la cuota (1, 2, 3... hasta n).
Amortización	Parte del dividendo que reduce tu deuda (capital devuelto). Crece mes a mes.
Interés	Costo financiero del período, calculado sobre el saldo insoluto del mes anterior. Decrece mes a mes.
Dividendo	Cuota total = amortización + interés. Con cuota fija y tasa fija, este valor es constante en UF.
Saldo insoluto	Capital adeudado que queda después de pagar ese dividendo. Es el saldo anterior menos la amortización del período.
Amortización acumulada	Total de capital devuelto hasta ese dividendo. Muestra cuánto del crédito ya pagaste en capital.

💡 Dato clave

En un crédito a 20 años con cuota fija, durante los primeros años más del 60% de tu dividendo puede ir a intereses. Recién hacia la mitad del crédito se invierte la proporción y la mayor parte empieza a ir a amortización de capital. Por eso, si vas a prepagar, hacerlo en los primeros años tiene más impacto que hacerlo al final.

Según el tipo de mutuo y la institución financiera, la tabla puede incluir otras columnas adicionales como comisiones, seguros o reajustes. La CMF establece normas sobre la información que deben entregar los bancos al otorgar créditos hipotecarios, incluyendo la tabla de desarrollo del mutuo.

Ejemplo Numérico: Propiedad de 3.000 UF

Supongamos que quieres comprar una propiedad de 3.000 UF con estas condiciones:

Valor propiedad	3.000 UF
Pie (20%)	600 UF
Monto financiado	2.400 UF
Tasa anual del crédito	4,5% (0,375% mensual)
Plazo	20 años (240 cuotas)
Dividendo mensual	≈ 15,18 UF
Total pagado en 20 años	≈ 3.644 UF
Total intereses	≈ 1.244 UF

Cálculo: PMT(2.400, 0,045/12, 240) = 15,18 UF. Total pagado = 15,18 × 240 = 3.644 UF. Intereses = 3.644 − 2.400 = 1.244 UF.

Primeros dividendos de la tabla de desarrollo

N°	Amortización	Interés	Dividendo	Saldo insoluto
1	6,18 UF	9,00 UF	15,18 UF	2.393,82 UF
2	6,20 UF	8,98 UF	15,18 UF	2.387,62 UF
3	6,22 UF	8,95 UF	15,18 UF	2.381,40 UF
...
238	15,01 UF	0,17 UF	15,18 UF	30,28 UF
239	15,07 UF	0,11 UF	15,18 UF	15,21 UF
240	15,12 UF	0,06 UF	15,18 UF	0,00 UF

Observa cómo en el dividendo 1, el 59% va a interés y solo el 41% a amortización. En el dividendo 240, la relación se invierte: casi todo es capital.

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Cómo Pasar de tu Sueldo a un Dividendo Máximo Razonable

Ya sabes cómo se calcula el dividendo. Pero antes de simular montos, necesitas saber cuánto de tu ingreso puedes destinar al dividendo sin comprometer tu estabilidad financiera.

La regla práctica

Los bancos en Chile evalúan que tu dividendo no supere el 25% de tu sueldo líquido (criterio prudente). Algunos aceptan hasta 30% con buen historial y sin otras deudas.

Sueldo $1.500.000

Dividendo ≤ $375.000

Sueldo $2.500.000

Dividendo ≤ $625.000

Si tienes otras deudas (auto, tarjetas, consumo), se restan de tu capacidad. La carga financiera total no debería superar el 40-50% de tu ingreso.

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Cómo Funciona un Crédito Hipotecario en UF

La Unidad de Fomento (UF) es una unidad de cuenta reajustable según la inflación (IPC). Fue creada en Chile en 1967 y se actualiza diariamente. La gran mayoría de los créditos hipotecarios en el país están expresados en UF.

Esto tiene consecuencias importantes para tu dividendo:

✓ Estabilidad en UF: Si tu crédito tiene tasa fija y cuota fija en UF, el dividendo en UF no cambia mes a mes. En nuestro ejemplo, siempre serían 15,18 UF.

✓ Variabilidad en pesos: Pero la UF cambia de valor todos los días. Si la UF vale $38.000 hoy y $39.000 dentro de 6 meses, tu dividendo en pesos sube aunque la cuota en UF sea la misma.

✓ "Tasa fija" no significa "mismo monto en pesos": Cuando te dicen que el crédito tiene tasa fija en UF, significa que la tasa de interés no cambia, pero el valor en pesos de cada cuota sí se ajusta con la inflación.

La ventaja de los créditos en UF es que la tasa refleja el costo real del financiamiento (descontando inflación). La desventaja es que si la inflación es alta, tu dividendo en pesos puede subir más rápido de lo que esperabas. Algunos bancos ofrecen créditos en pesos con tasa fija, pero suelen tener tasas nominales más altas precisamente porque el banco asume el riesgo inflacionario.

Dividendo, CAE y Costo Total: No Son lo Mismo

Uno de los errores más frecuentes es confundir estos conceptos. Aquí va la diferencia:

A. Dividendo base

Es la cuota que resulta de aplicar la fórmula PMT al monto financiado, tasa y plazo. Incluye solo amortización + interés. Es el cálculo que hace nuestro simulador.

B. Dividendo mensual que realmente pagas

Además del dividendo base, tu cuota mensual real puede incluir:

Seguro de desgravamen: obligatorio, cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento o invalidez del deudor.
Seguro de incendio y sismo: obligatorio, protege la propiedad que sirve de garantía.
Otras comisiones: según el tipo de mutuo y el banco, puede haber comisiones de administración.

Estos costos se agregan al dividendo base y son los que ves reflejados en el cargo mensual a tu cuenta.

C. Gastos iniciales (costos de cierre)

Al momento de firmar un crédito hipotecario, se generan gastos que se pagan una sola vez:

Tasación de la propiedad
Estudio de títulos
Escritura e inscripción
Impuesto de timbres y estampillas (0,2% del monto financiado para vivienda DFL2)
Notaría y Conservador de Bienes Raíces

D. CAE (Carga Anual Equivalente)

El CAE es un indicador regulado por la CMF que resume el costo total del crédito en una sola cifra porcentual anual. Incluye la tasa de interés, los seguros obligatorios, los gastos operacionales y cualquier otro costo asociado.

El CAE es la cifra correcta para comparar ofertas entre bancos, porque dos créditos con la misma tasa pueden tener CAE muy diferentes si uno cobra seguros más caros o incluye más gastos. Pero el CAE no es la tasa con la que se calcula la cuota — es un indicador comparativo de costo total.

Errores Comunes al Evaluar un Crédito Hipotecario

✗

Confundir dividendo con costo total. El dividendo es la cuota mensual. El costo total del crédito (que incluye todos los intereses, seguros y gastos) es una cifra mucho mayor.

✗

Comparar tasas en vez de CAE. Dos bancos con tasa idéntica pueden tener CAE diferentes por los seguros y gastos que incluyen. Compara siempre por CAE. El SERNAC y la CMF recomiendan esto explícitamente.

✗

Usar el CAE como tasa del modelo. El CAE no es la tasa que vas a poner en una fórmula de amortización. Es un indicador de comparación. La tasa para el cálculo es la tasa de interés del crédito.

✗

Subestimar el efecto de la UF. En períodos de alta inflación, un crédito en UF puede subir significativamente en pesos. Planifica tu presupuesto considerando posibles escenarios de inflación.

✗

Elegir el plazo más largo sin evaluar. A 30 años puedes pagar hasta el doble en intereses comparado con 15 o 20 años. Evalúa cuánto te cuesta en intereses totales antes de decidir.

✗

Asumir que un simulador reemplaza la cotización. Los simuladores entregan estimaciones basadas en fórmulas estándar. Cada banco aplica condiciones propias según tu perfil. Cotiza con al menos 3 instituciones antes de decidir.

Cómo Comparar Bien Créditos Hipotecarios

Al momento de cotizar, asegúrate de:

Pedir la hoja resumen a cada banco. Es un documento estandarizado por el SERNAC que detalla todas las condiciones del crédito de forma comparable.

Comparar por CAE, no por tasa. El CAE integra todos los costos en una cifra comparable. Un banco con tasa baja pero seguros caros puede ser más caro en total.

Revisar los seguros. Los seguros obligatorios los puedes contratar con el banco o con una compañía externa (seguros independientes). A veces, contratar seguros por tu cuenta es más barato.

Revisar la tabla de desarrollo. Pide la tabla completa y revisa que los números sean coherentes: dividendo constante, saldo insoluto decreciente, última cuota con saldo cero.

Evaluar las condiciones de prepago. En Chile, la ley permite prepagar créditos hipotecarios con un costo máximo de 1,5 meses de intereses sobre el monto prepagado. Pero verifica las condiciones específicas de tu escritura.

Gastos que No Están en el Dividendo

El dividendo cubre el crédito y los seguros obligatorios. Pero ser dueño de una propiedad implica costos adicionales que debes considerar antes de comprometerte:

Contribuciones

Impuesto territorial, se paga en 4 cuotas anuales. Depende del avalúo fiscal. Propiedades DFL2 bajo cierto monto pueden tener exención parcial.

Gastos comunes

En edificios y condominios, cubre mantención de áreas comunes, conserjería, administración. Puede ser $50.000 a $200.000+/mes.

Mantención

Reparaciones, pintura, gasfitería, electrodomésticos. Regla práctica: reservar 1% del valor de la propiedad al año.

Seguros adicionales

Seguro de contenido (muebles, equipos), seguro de responsabilidad civil. Son opcionales pero recomendables.

Estos costos pueden sumar entre $100.000 y $300.000 adicionales al mes, dependiendo de la propiedad. Inclúyelos en tu presupuesto antes de decidir.

Preguntas Frecuentes

El CAE (Carga Anual Equivalente) es un indicador regulado por la CMF que expresa el costo total de un crédito como un porcentaje anual. Incluye la tasa de interés, los seguros obligatorios (desgravamen, incendio/sismo), los gastos operacionales y cualquier otro costo asociado al crédito. A diferencia de la tasa de interés, el CAE permite comparar ofertas de distintos bancos de forma estandarizada. Un CAE más bajo indica un crédito menos costoso en términos totales.

La mayoría sí. Esto significa que tu dividendo se expresa en UF (Unidad de Fomento), que se reajusta diariamente según el IPC. Si la UF sube, tu dividendo en pesos también sube, aunque la cuota en UF se mantenga igual. Existen también créditos en pesos con tasa fija, pero son menos comunes y suelen tener tasas nominales más altas, porque el banco asume el riesgo de inflación. Puedes consultar el valor actualizado de la UF en el sitio del Banco Central o del SII.

El pie es el porcentaje del valor de la propiedad que financias con ahorro propio. En la práctica, la mayoría de los bancos en Chile solicitan entre un 10% y un 20%, aunque las condiciones exactas dependen del perfil del solicitante, la política comercial del banco y las condiciones del mercado. Un pie mayor te dará mejores condiciones de tasa, menor dividendo y menos intereses totales. Si necesitas juntar el pie, puedes usar nuestra Calculadora de Meta de Ahorro para planificar.

El dividendo base (fórmula PMT) incluye solo amortización e interés. Sin embargo, el dividendo real que pagas cada mes incluye además los seguros obligatorios: desgravamen (que cubre el saldo en caso de fallecimiento) e incendio/sismo (que protege la propiedad). No incluye los gastos de cierre (tasación, estudio de títulos, escrituras, impuesto de timbres) que se pagan al inicio. Para ver el costo total real, fíjate en el CAE.

Con cuota fija y tasa fija en UF, la tabla de desarrollo no cambia: cada dividendo en UF es el mismo desde el primero hasta el último. Lo que varía mes a mes es la proporción interna entre amortización e interés. Si haces un prepago parcial, sí se genera una nueva tabla de desarrollo con el saldo recalculado. Si tu crédito tiene tasa variable o mixta, la tabla puede cambiar en los períodos de ajuste de tasa.

Sí. La Ley 20.130 establece que puedes hacer prepagos parciales o totales de tu crédito hipotecario con un costo máximo de 1,5 meses de intereses sobre el monto prepagado (para créditos a más de un año). Este derecho es irrenunciable. Al prepagar puedes optar por reducir el plazo (misma cuota, menos meses) o reducir la cuota (mismo plazo, menos cuota). Siempre pide al banco una cotización formal de prepago antes de decidir.

La regla general que usan los bancos y asesores financieros es que el dividendo no debería superar el 25-30% de tu ingreso líquido familiar mensual. Si ganas $1.500.000 líquido, tu dividendo debería estar idealmente bajo los $375.000-$450.000. Esta proporción se llama carga financiera y los bancos la evalúan para aprobar créditos. Puedes usar nuestra Calculadora de Capacidad Hipotecaria para estimar cuánto puedes pagar.

El dividendo es lo que pagas cada mes. El costo total del crédito es la suma de todos los dividendos durante toda la vida del crédito, más los gastos de cierre. En nuestro ejemplo, el dividendo es 15,18 UF mensuales, pero el costo total del crédito son 3.644 UF (más gastos de cierre). La diferencia entre lo que pagaste en total y lo que te prestaron son los intereses: 1.244 UF. El CAE es el indicador que resume todo esto en una cifra comparable.

A 20 años la cuota es más alta pero pagas significativamente menos intereses. A 30 años la cuota se reduce, pero puedes terminar pagando entre 60% y 100% más en intereses totales. No hay una respuesta universal: depende de tu capacidad de pago, tus prioridades y si planeas hacer prepagos. Una estrategia común es tomar un plazo largo para tener flexibilidad, pero hacer prepagos periódicos para reducir el costo real.

🔗 Herramientas y guías relacionadas

Calculadora de Dividendo Hipotecario — Simula tu cuota con tabla de desarrollo completa.

Calculadora de Capacidad Hipotecaria — ¿Cuánto sueldo necesitas? ¿Cuánto dividendo puedes pagar?

Guía: Sueldo para Crédito Hipotecario — Tabla por tramos de ingreso y dividendo máximo.

Guía: Comprar vs Arrendar en Chile — Análisis financiero completo de ambas alternativas.

Prepagar vs Invertir — ¿Te conviene prepagar tu hipotecario o invertir? Comparación patrimonial.

Comprar vs Arrendar — Compara los costos reales de comprar versus arrendar.

📚 Fuentes y referencias

CMF Chile — Simulador hipotecario oficial

CMF Chile — Créditos hipotecarios: lo que debe saber

CMF Chile — Carga Anual Equivalente (CAE)

CMF Chile — Prepago de créditos hipotecarios

SERNAC — Mercado financiero y créditos hipotecarios

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Aviso: Guía educativa con fines informativos y de planificación. No constituye asesoría financiera. Los montos son estimaciones basadas en fórmulas estándar y no incluyen seguros obligatorios, gastos operacionales ni el CAE completo. Las condiciones de cada crédito dependen del banco, el perfil del solicitante y el momento del mercado. Cotiza siempre con tu banco para condiciones específicas.