Prepagar Hipotecario vs Invertir — Simulador Chile
¿Tienes un capital disponible y un crédito hipotecario vigente? Compara si te conviene prepagar tu hipoteca o invertir ese monto. Simulación mes a mes con patrimonio neto simétrico, comisión de prepago, reinversión opcional y tabla auditable.
Datos del crédito
Deuda pendiente actual. No el monto original del crédito.
Tasa de interés para la amortización. NO el CAE.
Años que faltan para terminar el crédito.
La mayoría de los hipotecarios en Chile son en UF.
Opcional. Solo referencia — no se usa en el cálculo.
Para calcular equity y LTV.
Capital y estrategia
Capital que podrías destinar a prepagar o invertir.
Reducir plazo ahorra más intereses. Reducir cuota libera flujo mensual.
En Chile, máximo 1.5 meses de interés. Varía por banco.
Si activo, el ahorro de cuota se invierte al retorno esperado.
Alternativa de inversión
Retorno nominal esperado de tu inversión.
Para contexto informativo.
Vacío = plazo restante del crédito.
🏦 Ruta A: Si prepago
📈 Ruta B: Si invierto
Retorno equiv. prepago
5.01%
anual
Breakeven inversión
4.50%
anual mín.
Meses ahorrados
58
4a 10m
Análisis por Escenarios
| Escenario | Retorno inv. | PN prepago | PN inversión | Mejor opción |
|---|---|---|---|---|
| Conservador | 4.80% | $24.662.034 | $25.540.280 | Invertir |
| Base | 8.00% | $26.584.223 | $46.609.571 | Invertir |
| Agresivo | 11.20% | $28.641.356 | $83.578.726 | Invertir |
Patrimonio neto (PN) = activos acumulados − deuda pendiente al horizonte. Escenario conservador: 60% del retorno, agresivo: 140%.
Patrimonio Neto Comparado
Cada línea muestra tu posición patrimonial neta (activos acumulados menos deuda pendiente) en cada momento. La línea que esté más arriba es la ruta que genera más patrimonio.
Desglose: Saldo Deuda vs Portafolio de Inversión
Muestra la evolución de la deuda (con y sin prepago) junto con los activos que crecen en cada ruta. La propiedad no se incluye en este gráfico — solo deuda e inversiones financieras.
Tabla Año a Año
El patrimonio neto en cada ruta se calcula como activos acumulados − deuda pendiente al horizonte. En la ruta de inversión, los activos son el valor futuro de la inversión. En la ruta de prepago, los activos son el valor futuro de los ahorros reinvertidos (si el toggle está activo). En ambos casos, se resta el saldo de deuda que queda al horizonte.
¿Cuándo Conviene Prepagar un Hipotecario?
Cuando tu tasa hipotecaria es alta relativa al retorno que puedes obtener. Si tu crédito tiene tasa 5.5% y solo puedes obtener 4% invirtiendo (después de impuestos y comisiones), prepagar genera un "retorno garantizado" superior.
Cuando quieres reducir riesgo financiero. Al prepagar eliminas deuda, lo cual reduce tu exposición. La inversión, en cambio, implica riesgo de mercado y no hay certeza de retorno.
Cuando ya tienes fondo de emergencia. No prepagues si no tienes liquidez para imprevistos. Un prepago es irreversible — el dinero desaparece dentro del crédito.
Cuando tu crédito es reciente. Al inicio del crédito, la mayor parte del dividendo son intereses. Prepagar en los primeros años tiene mayor impacto que en los últimos.
¿Cuándo Conviene Invertir en Vez de Prepagar?
Cuando el retorno esperado supera tu tasa hipotecaria (neta de impuestos). Si tu crédito tiene tasa 3.5% y puedes obtener 8% invirtiendo, la diferencia se acumula a tu favor a lo largo del tiempo. Pero este retorno no está garantizado.
Cuando valoras la liquidez. El dinero invertido puedes rescatarlo (según el instrumento). El prepago es irreversible y se "absorbe" en el crédito.
Cuando tu crédito en UF tiene tasa baja. Un crédito al 2.5-3.5% real es difícil de superar como "financiamiento barato". Invertir ese capital puede generar una prima por sobre la tasa del crédito.
- El retorno de inversión no está garantizado y depende del instrumento, plazo y condiciones de mercado.
- En Chile, la Ley 20.130 permite prepagar parcialmente con un costo máximo de 1.5 meses de intereses sobre el monto prepagado.
- No se consideran: impuestos sobre ganancias de capital, beneficio tributario Art. 55 bis, seguros del crédito, ni gastos notariales/operacionales.
- Se asume tasa fija. Si tu crédito es en UF, el saldo y dividendo reales se ajustan por inflación (la tasa ya es real).
- Si la modalidad es "reducir cuota" y la reinversión está activa, se asume que el flujo liberado se invierte mensualmente al mismo retorno esperado. Esto es un supuesto optimista.
- Esta herramienta no reemplaza la liquidación oficial del banco ni la cotización formal de un prepago. Cada banco puede tener condiciones específicas en la escritura del mutuo.
- Los montos y plazos son estimaciones para planificación financiera, no una recomendación de inversión ni asesoría financiera.
📐 Metodología del Simulador
Cálculo del dividendo
Se usa la fórmula estándar de cuota fija (amortización francesa): PMT = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], donde P = saldo, r = tasa mensual, n = meses restantes.
Efecto del prepago
Se descuenta la comisión de prepago del monto disponible y se resta el neto del saldo insoluto. Luego se recalcula según la modalidad elegida:
- Reducir cuota: Se mantiene el plazo original y se recalcula PMT con el saldo reducido.
- Reducir plazo: Se mantiene la cuota original y se calcula el nuevo plazo:
n₂ = −ln(1 − P₂·r/PMT) / ln(1+r).
Simulación mes a mes
Ambas rutas se simulan mes a mes durante todo el horizonte. En cada mes se calcula: intereses = saldo × tasa mensual, capital amortizado = cuota − intereses, saldo nuevo = saldo anterior − capital amortizado. El saldo nunca baja de cero.
Ruta inversión
El monto disponible se invierte al retorno mensual equivalente de la tasa anual: r_m = (1 + r_a)^(1/12) − 1. El crédito sigue con su calendario original.
Ruta prepago con reinversión
Si está activo, el flujo mensual liberado (diferencia entre cuota original y nueva, o cuota original completa una vez que el crédito termina anticipadamente) se reinvierte mensualmente al mismo retorno. Este es un supuesto optimista que asume disciplina de ahorro.
Patrimonio neto — definición simétrica
En ambas rutas: patrimonio neto = activos acumulados − saldo de deuda al horizonte. Esto garantiza una comparación justa.
- Ruta inversión: activos = valor futuro de la inversión.
- Ruta prepago: activos = valor futuro del ahorro reinvertido (0 si reinversión está desactivada).
Breakeven
Se busca iterativamente el retorno anual de inversión a partir del cual invertir genera igual o más patrimonio neto que prepagar. Un retorno por debajo del breakeven favorece prepagar.
Tasa del crédito vs CAE
La tasa del crédito se usa para el modelo de amortización — es el costo del dinero prestado. El CAE (Carga Anual Equivalente) incluye, además, seguros, gastos notariales, impuestos y comisiones. El CAE sirve para comparar entre bancos pero no debe usarse como tasa del modelo. En este simulador, el CAE es solo informativo.
Crédito en UF vs en pesos
En Chile, la mayoría de los hipotecarios son en UF. Si tu crédito es en UF, la tasa ya es real (descontada de inflación). Si es en pesos, la tasa es nominal. La moneda no cambia las fórmulas del modelo, pero sí la interpretación: en UF, un retorno de inversión del 8% es nominal, y debes compararlo con la tasa real del crédito + inflación esperada.
¿Qué NO está incluido?
- Impuestos sobre ganancias de capital.
- Beneficio tributario Art. 55 bis (deducción de intereses hipotecarios).
- Seguros de desgravamen e incendio.
- Plusvalía de la propiedad.
- Costo de oportunidad del tiempo dedicado a gestionar inversiones.
- Riesgo de default o eventos adversos.
Metodología
Simulación mes a mes con amortización francesa, interés compuesto para inversiones y reinversión opcional del ahorro liberado. Patrimonio neto calculado de forma idéntica en ambas rutas.
Preguntas Frecuentes
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