¿Tienes un capital disponible y un crédito hipotecario vigente? Compara si te conviene prepagar tu hipoteca o invertir ese monto. Simulación mes a mes con patrimonio neto simétrico, comisión de prepago, reinversión opcional y tabla auditable.
Deuda pendiente actual. No el monto original del crédito.
Tasa de interés para la amortización. NO el CAE.
Años que faltan para terminar el crédito.
La mayoría de los hipotecarios en Chile son en UF.
Opcional. Solo referencia — no se usa en el cálculo.
Para calcular equity y LTV.
Capital que podrías destinar a prepagar o invertir.
Reducir plazo ahorra más intereses. Reducir cuota libera flujo mensual.
En Chile, máximo 1.5 meses de interés. Varía por banco.
Si activo, el ahorro de cuota se invierte al retorno esperado.
Retorno nominal esperado de tu inversión.
Para contexto informativo.
Vacío = plazo restante del crédito.
Retorno equiv. prepago
5.01%
anual
Breakeven inversión
4.50%
anual mín.
Meses ahorrados
58
4a 10m
| Escenario | Retorno inv. | PN prepago | PN inversión | Mejor opción |
|---|---|---|---|---|
| Conservador | 4.80% | $24.662.034 | $25.540.280 | Invertir |
| Base | 8.00% | $26.584.223 | $46.609.571 | Invertir |
| Agresivo | 11.20% | $28.641.356 | $83.578.726 | Invertir |
Patrimonio neto (PN) = activos acumulados − deuda pendiente al horizonte. Escenario conservador: 60% del retorno, agresivo: 140%.
Cada línea muestra tu posición patrimonial neta (activos acumulados menos deuda pendiente) en cada momento. La línea que esté más arriba es la ruta que genera más patrimonio.
Muestra la evolución de la deuda (con y sin prepago) junto con los activos que crecen en cada ruta. La propiedad no se incluye en este gráfico — solo deuda e inversiones financieras.
El patrimonio neto en cada ruta se calcula como activos acumulados − deuda pendiente al horizonte. En la ruta de inversión, los activos son el valor futuro de la inversión. En la ruta de prepago, los activos son el valor futuro de los ahorros reinvertidos (si el toggle está activo). En ambos casos, se resta el saldo de deuda que queda al horizonte.
Cuando tu tasa hipotecaria es alta relativa al retorno que puedes obtener. Si tu crédito tiene tasa 5.5% y solo puedes obtener 4% invirtiendo (después de impuestos y comisiones), prepagar genera un "retorno garantizado" superior.
Cuando quieres reducir riesgo financiero. Al prepagar eliminas deuda, lo cual reduce tu exposición. La inversión, en cambio, implica riesgo de mercado y no hay certeza de retorno.
Cuando ya tienes fondo de emergencia. No prepagues si no tienes liquidez para imprevistos. Un prepago es irreversible — el dinero desaparece dentro del crédito.
Cuando tu crédito es reciente. Al inicio del crédito, la mayor parte del dividendo son intereses. Prepagar en los primeros años tiene mayor impacto que en los últimos.
Cuando el retorno esperado supera tu tasa hipotecaria (neta de impuestos). Si tu crédito tiene tasa 3.5% y puedes obtener 8% invirtiendo, la diferencia se acumula a tu favor a lo largo del tiempo. Pero este retorno no está garantizado.
Cuando valoras la liquidez. El dinero invertido puedes rescatarlo (según el instrumento). El prepago es irreversible y se "absorbe" en el crédito.
Cuando tu crédito en UF tiene tasa baja. Un crédito al 2.5-3.5% real es difícil de superar como "financiamiento barato". Invertir ese capital puede generar una prima por sobre la tasa del crédito.
Se usa la fórmula estándar de cuota fija (amortización francesa): PMT = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], donde P = saldo, r = tasa mensual, n = meses restantes.
Se descuenta la comisión de prepago del monto disponible y se resta el neto del saldo insoluto. Luego se recalcula según la modalidad elegida:
n₂ = −ln(1 − P₂·r/PMT) / ln(1+r).Ambas rutas se simulan mes a mes durante todo el horizonte. En cada mes se calcula: intereses = saldo × tasa mensual, capital amortizado = cuota − intereses, saldo nuevo = saldo anterior − capital amortizado. El saldo nunca baja de cero.
El monto disponible se invierte al retorno mensual equivalente de la tasa anual: r_m = (1 + r_a)^(1/12) − 1. El crédito sigue con su calendario original.
Si está activo, el flujo mensual liberado (diferencia entre cuota original y nueva, o cuota original completa una vez que el crédito termina anticipadamente) se reinvierte mensualmente al mismo retorno. Este es un supuesto optimista que asume disciplina de ahorro.
En ambas rutas: patrimonio neto = activos acumulados − saldo de deuda al horizonte. Esto garantiza una comparación justa.
Se busca iterativamente el retorno anual de inversión a partir del cual invertir genera igual o más patrimonio neto que prepagar. Un retorno por debajo del breakeven favorece prepagar.
La tasa del crédito se usa para el modelo de amortización — es el costo del dinero prestado. El CAE (Carga Anual Equivalente) incluye, además, seguros, gastos notariales, impuestos y comisiones. El CAE sirve para comparar entre bancos pero no debe usarse como tasa del modelo. En este simulador, el CAE es solo informativo.
En Chile, la mayoría de los hipotecarios son en UF. Si tu crédito es en UF, la tasa ya es real (descontada de inflación). Si es en pesos, la tasa es nominal. La moneda no cambia las fórmulas del modelo, pero sí la interpretación: en UF, un retorno de inversión del 8% es nominal, y debes compararlo con la tasa real del crédito + inflación esperada.
Simulación mes a mes con amortización francesa, interés compuesto para inversiones y reinversión opcional del ahorro liberado. Patrimonio neto calculado de forma idéntica en ambas rutas.
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