Compara financieramente si te conviene comprar una propiedad o seguir arrendando. Análisis completo con costos reales, equity, plusvalía, costo de oportunidad del pie y punto de quiebre temporal.
Valor total de la propiedad.
Capital inicial que aportas (10-20%).
Tasa del crédito hipotecario.
Duración del crédito.
Impuesto territorial mensual.
Reparaciones y mantención estimada.
Seguro de propiedad mensual.
Si aplica (departamento).
% del precio.
% del precio.
Arriendo de una propiedad comparable.
Aumento esperado por IPC u otro.
Apreciación esperada de la propiedad.
Retorno si inviertes el pie.
Inflación esperada.
Período de análisis.
Dividendo mensual
$550.310
Valor propiedad final
$134.391.638
Plusvalía 3%/año
Equity neto
$80.996.285
Prop. - deuda - costos venta
Total dividendos
$66.037.182
Intereses: $36.744.702
Costos transacción
$5.687.833
Compra + venta
Pie invertido
$39.343.027
Retorno 7%/año
Cuando la "Posición neta" cruza cero hacia arriba, comprar empieza a ser más rentable.
¿Tienes un hipotecario vigente?
Evalúa si conviene prepagar o invertir.
Simular prepago vs inversión →Horizonte temporal. Comprar suele ser más rentable a largo plazo (7-10+ años). A corto plazo, los costos de transacción y el costo de oportunidad del pie hacen que arrendar sea más eficiente.
Costo de oportunidad del pie. El pie que destinas a la compra podría generar retorno si lo inviertes. Si puedes obtener retornos consistentes sobre tu tasa hipotecaria, arrendar puede ser más rentable.
Plusvalía vs retorno del mercado. Si esperas alta apreciación de la propiedad (zona en desarrollo), comprar puede compensar rápido. Si la plusvalía es baja, el mercado de inversiones puede rendir más.
Costos ocultos. Al comprar debes considerar contribuciones, mantención, seguros, gastos comunes y eventual corredor. Arrendar tiene menos costos adicionales.
Flexibilidad. Arrendar permite moverse fácilmente. Comprar ofrece estabilidad pero reduce liquidez. Esto no se mide financieramente pero es un factor relevante.
1. "El arriendo es plata botada". No necesariamente. Si inviertes la diferencia entre dividendo y arriendo (más el pie), puedes acumular más patrimonio arrendando que comprando en ciertos escenarios.
2. No considerar costos de transacción. Comprar y vender una propiedad tiene costos del 3-5% cada vez. Esto impacta significativamente en horizontes cortos.
3. Asumir plusvalía garantizada. Las propiedades no siempre suben de precio. Puede haber años de estancamiento o incluso caídas.
4. Ignorar costos operacionales. Contribuciones, mantención, seguros y gastos comunes pueden sumar $200.000-$400.000/mes dependiendo de la propiedad.
Se simula mes a mes: para la ruta de compra, se calcula el dividendo, costos operacionales, amortización y apreciación. Para la ruta de arriendo, se invierte el pie y los costos compra al retorno alternativo, y se invierte también la diferencia mensual cuando arrendar es más barato. El arriendo se reajusta anualmente. La plusvalía se aplica al final de cada año. El patrimonio neto incluye valor de propiedad menos deuda y costos de venta (ruta compra) o inversión acumulada (ruta arriendo).
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Si ya tienes una propiedad de inversión, calcula la TIR inmobiliaria o el CAP Rate.
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