Compara cómo cambia la rentabilidad, el flujo de caja y el riesgo de una inversión inmobiliaria según el nivel de financiamiento. Evalúa si la deuda hipotecaria mejora o perjudica tu retorno — y cuánto más frágil se vuelve la inversión.
El apalancamiento puede mejorar el retorno sobre el equity cuando el rendimiento neto del activo supera el costo efectivo de la deuda — pero también amplifica la exposición a escenarios adversos.
Estos datos se aplican a todos los escenarios. Solo cambia el porcentaje de pie.
Aplica a todos los escenarios con deuda. El escenario "contado" ignora estos campos.
Selecciona qué estructuras de financiamiento quieres comparar.
Define tu capacidad real de sostener una estructura con flujo negativo. Esto permite evaluar si cada escenario es viable para tu situación.
| Métrica | Contado (100%) | Pie 20% | Pie 30% | Pie 40% |
|---|---|---|---|---|
| Equity invertido | $101.500.000 | $21.500.000 | $31.500.000 | $41.500.000 |
| TIR estimada | 9.3% | 17.8% | 15.3% | 13.6% |
| Flujo inversionista/mes | $475.000 | $30.334 | $85.917 | $141.501 |
| Equity total al salir | $210.408.052 | $98.921.352 | $112.857.189 | $126.793.027 |
| Múltiplo de equity | 2.07x | 4.60x | 3.58x | 3.06x |
| Cash-on-cash | 5.6% | 1.7% | 3.3% | 4.1% |
| Fragilidad | 1/10 (bajo) | 4/10 (moderado) | 2/10 (bajo) | 1/10 (bajo) |
Todos los escenarios apalancados están en zona prudente según tu perfil de tolerancia.
El apalancamiento inmobiliario no se trata solo de mejorar la TIR de una propiedad. Su poder real está en permitirte convertir el capital de 1 propiedad al contado en un portafolio de múltiples unidades. Misma inversión total, más activos, más exposición a plusvalía, y más diversificación de flujo.
| Estrategia | Propiedades | Exposición total | Deuda total | Flujo mensual | Patrimonio al salir | Múltiplo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Contado (100%) | 1 | $100.000.000 | $0 | $475.000 | $210.408.052 | 2.07x |
| 4× con Pie 20% | 4 | $400.000.000 | $320.000.000 | $121.336 | $395.685.408▲ | 3.9x |
| 3× con Pie 30% | 3 | $300.000.000 | $210.000.000 | $257.751 | $338.571.567▲ | 3.34x |
| 2× con Pie 40% | 2 | $200.000.000 | $120.000.000 | $283.002 | $253.586.054▲ | 2.5x |
Cuando inviertes al contado, el retorno sobre tu equity es igual al retorno del activo. Con deuda, el retorno sobre equity se amplifica: si el activo rinde más que el costo del crédito, tu equity crece más rápido. Pero si el activo rinde menos, tu equity se destruye más rápido.
Ejemplo numérico: Si una propiedad rinde 6% anual y tu crédito cuesta 4.5%, la diferencia (spread de 1.5%) es tu ganancia incremental. Pero si el rendimiento cae a 3% y pagas 4.5%, cada peso de deuda destruye valor.
Fragilidad: un DSCR bajo significa que cualquier caída en el arriendo, subida de vacancia o aumento de costos puede convertir un flujo positivo en negativo. A mayor apalancamiento, menor es el margen de error.
Conclusión: La deuda no es "buena" ni "mala" por sí sola. Es una herramienta cuya utilidad depende del spread entre rendimiento y costo, la estabilidad del flujo, y la capacidad del inversionista de absorber escenarios adversos.
Este simulador ejecuta la misma propiedad bajo distintas estructuras de financiamiento. Para cada escenario calcula la TIR del inversionista (IRR sobre los flujos de caja mensuales, incluyendo venta terminal), el DSCR (ingreso operativo neto / servicio de deuda), el cash-on-cash yield, el múltiplo de equity y un índice de fragilidad. El análisis de estrés varía vacancia, plusvalía y crecimiento del arriendo para evaluar la resiliencia de cada estructura.
Este simulador es una herramienta educativa. Los resultados dependen de supuestos que pueden no reflejar condiciones reales de mercado, costos de transacción exactos, ni circunstancias individuales del inversionista.
El apalancamiento amplifica tanto las ganancias como las pérdidas. Un resultado favorable en el escenario base no garantiza que la inversión sea prudente. Evalúa siempre la resiliencia bajo supuestos adversos, no solo el retorno esperado.
No se consideran efectos tributarios, costos de refinanciamiento, riesgo de liquidez, ni concentración de portafolio. Una TIR más alta no implica automáticamente una mejor decisión de inversión. Consulta con un asesor financiero antes de tomar decisiones de inversión con deuda.
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