Simulador de Apalancamiento Inmobiliario
Compara cómo cambia la rentabilidad, el flujo de caja y el riesgo de una inversión inmobiliaria según el nivel de financiamiento. Evalúa si la deuda hipotecaria mejora o perjudica tu retorno — y cuánto más frágil se vuelve la inversión.
El apalancamiento puede mejorar el retorno sobre el equity cuando el rendimiento neto del activo supera el costo efectivo de la deuda — pero también amplifica la exposición a escenarios adversos.
Supuestos de la Propiedad
Estos datos se aplican a todos los escenarios. Solo cambia el porcentaje de pie.
Condiciones del Crédito
Aplica a todos los escenarios con deuda. El escenario "contado" ignora estos campos.
Escenarios a Comparar
Selecciona qué estructuras de financiamiento quieres comparar.
Comparación de Escenarios
Contado (100%)
1/10 · bajoPie 20%
9/10 · muy altoPie 30%
9/10 · muy altoPie 40%
5/10 · altoTabla Comparativa Completa
| Métrica | Contado (100%) | Pie 20% | Pie 30% | Pie 40% |
|---|---|---|---|---|
| Equity invertido | $101.500.000 | $21.500.000 | $31.500.000 | $41.500.000 |
| Préstamo | $0 | $80.000.000 | $70.000.000 | $60.000.000 |
| Dividendo mensual | $0 | $444.666 | $389.083 | $333.499 |
| Flujo operativo/mes | $335.000 | $335.000 | $335.000 | $335.000 |
| Flujo inversionista/mes | $335.000 | $-109.666 | $-54.083 | $1.501 |
| Flujo inversionista/año | $4.020.000 | $-1.315.992 | $-648.993 | $18.006 |
| TIR estimada | 7.8% | 13.1% | 11.6% | 10.6% |
| Cash-on-cash | 4.0% | -6.1% | -2.1% | 0.0% |
| Múltiplo de equity | 1.91x | 3.82x | 3.05x | 2.65x |
| DSCR | ∞ | 0.75 | 0.86 | 1.00 |
| Principal amortizado | $0 | $21.873.218 | $19.139.066 | $16.404.913 |
| Deuda al salir | $0 | $58.126.782 | $50.860.934 | $43.595.087 |
| Precio de venta est. | $148.024.428 | $148.024.428 | $148.024.428 | $148.024.428 |
| Proceeds netos venta | $145.063.940 | $86.937.158 | $94.203.006 | $101.468.853 |
| Equity total al salir | $193.608.052 | $82.121.352 | $96.057.189 | $109.993.027 |
| Vacancia máx. tolerable | 72.0% | 0.0% | 0.0% | 5.3% |
| Fragilidad | 1/10 (bajo) | 9/10 (muy alto) | 9/10 (muy alto) | 5/10 (alto) |
TIR Comparada por Escenario
Flujo del Inversionista Mensual
Equity Total al Salir
🔬 Análisis de Estrés
Cómo se comporta cada escenario bajo supuestos conservadores, de estrés y optimistas. Conservador: +50% vacancia, −50% plusvalía y crecimiento arriendo. Estrés: +150% vacancia, 0% plusvalía y crecimiento.
| Escenario | Estrés | TIR | Flujo/mes | DSCR | Vac. máx. |
|---|---|---|---|---|---|
| Contado (100%) | Base | 7.8% | $335.000 | ∞ | 72.0% |
| Contado (100%) | Conservador | 5.6% | $322.500 | ∞ | 72.0% |
| Contado (100%) | Estrés | 3.3% | $297.500 | ∞ | 72.0% |
| Contado (100%) | Optimista | 10.0% | $347.500 | ∞ | 72.0% |
| Pie 20% | Base | 13.1% | $-109.666 | 0.75 | 0.0% |
| Pie 20% | Conservador | 7.6% | $-122.166 | 0.73 | 0.0% |
| Pie 20% | Estrés | 0.2% | $-147.166 | 0.67 | 0.0% |
| Pie 20% | Optimista | 17.9% | $-97.166 | 0.78 | 0.0% |
| Pie 30% | Base | 11.6% | $-54.083 | 0.86 | 0.0% |
| Pie 30% | Conservador | 7.0% | $-66.583 | 0.83 | 0.0% |
| Pie 30% | Estrés | 1.2% | $-91.583 | 0.76 | 0.0% |
| Pie 30% | Optimista | 15.7% | $-41.583 | 0.89 | 0.0% |
| Pie 40% | Base | 10.6% | $1.501 | 1.00 | 5.3% |
| Pie 40% | Conservador | 6.6% | $-10.999 | 0.97 | 5.3% |
| Pie 40% | Estrés | 1.8% | $-35.999 | 0.89 | 5.3% |
| Pie 40% | Optimista | 14.2% | $14.001 | 1.04 | 5.3% |
🛡️ Detalle de Fragilidad
- • DSCR < 1.0 (0.75): el ingreso operativo no cubre la deuda
- • Vacancia máxima tolerable < 5%: muy sensible a desocupación
- • Flujo mensual del inversionista negativo: requiere inyección de capital
- • DSCR < 1.0 (0.86): el ingreso operativo no cubre la deuda
- • Vacancia máxima tolerable < 5%: muy sensible a desocupación
- • Flujo mensual del inversionista negativo: requiere inyección de capital
- • DSCR bajo (1.00): margen mínimo sobre el servicio de deuda
- • Vacancia máxima tolerable < 10%: moderadamente sensible
Interpretación
Con estos supuestos, el apalancamiento mejora la TIR del inversionista. El escenario "Pie 20%" ofrece la mayor TIR estimada (13.1%) frente al 7.8% sin deuda. Sin embargo, el escenario "Contado (100%)" tiene la menor fragilidad (1/10). Recuerda que estos resultados dependen de los supuestos de plusvalía, vacancia y arriendo. Activa el análisis de estrés para evaluar la resiliencia de cada estructura.
⚖️ Cómo el apalancamiento amplifica el riesgo
Cuando inviertes al contado, el retorno sobre tu equity es igual al retorno del activo. Con deuda, el retorno sobre equity se amplifica: si el activo rinde más que el costo del crédito, tu equity crece más rápido. Pero si el activo rinde menos, tu equity se destruye más rápido.
Ejemplo numérico: Si una propiedad rinde 6% anual y tu crédito cuesta 4.5%, la diferencia (spread de 1.5%) es tu ganancia incremental. Pero si el rendimiento cae a 3% y pagas 4.5%, cada peso de deuda destruye valor.
Fragilidad: un DSCR bajo significa que cualquier caída en el arriendo, subida de vacancia o aumento de costos puede convertir un flujo positivo en negativo. A mayor apalancamiento, menor es el margen de error.
Conclusión: La deuda no es "buena" ni "mala" por sí sola. Es una herramienta cuya utilidad depende del spread entre rendimiento y costo, la estabilidad del flujo, y la capacidad del inversionista de absorber escenarios adversos.
Metodología y Fórmulas
Este simulador ejecuta la misma propiedad bajo distintas estructuras de financiamiento. Para cada escenario calcula la TIR del inversionista (IRR sobre los flujos de caja mensuales, incluyendo venta terminal), el DSCR (ingreso operativo neto / servicio de deuda), el cash-on-cash yield, el múltiplo de equity y un índice de fragilidad. El análisis de estrés varía vacancia, plusvalía y crecimiento del arriendo para evaluar la resiliencia de cada estructura.
Preguntas Frecuentes
Aviso Legal
Este simulador es una herramienta educativa. Los resultados dependen de supuestos que pueden no reflejar condiciones reales de mercado, costos de transacción exactos, ni circunstancias individuales del inversionista.
El apalancamiento amplifica tanto las ganancias como las pérdidas. Un resultado favorable en el escenario base no garantiza que la inversión sea prudente. Evalúa siempre la resiliencia bajo supuestos adversos, no solo el retorno esperado.
No se consideran efectos tributarios, costos de refinanciamiento, riesgo de liquidez, ni concentración de portafolio. Una TIR más alta no implica automáticamente una mejor decisión de inversión. Consulta con un asesor financiero antes de tomar decisiones de inversión con deuda.
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