Calculadora de TIR Inmobiliaria
Estima la Tasa Interna de Retorno (TIR) de una inversión inmobiliaria con crédito hipotecario. Modela arriendo, vacancia, plusvalía, costos de propiedad, contribuciones y más, con flujos de caja mensuales reales.
Datos de la Inversión
Completa los datos básicos. Puedes ajustar costos avanzados más abajo.
Pie: $16.000.000 · Crédito: $64.000.000
Crédito Hipotecario
Plusvalía y Vacancia
TIR Apalancada
12.96%
Retorno del inversionista con deuda
TIR del Activo
7.73%
Sin considerar financiamiento
Ganancia Estimada
$47.337.082
Flujo operativo + venta − inversión
Capital Aportado
$16.500.000
Pie + costos de compra
Flujo Operativo Acumulado
$-5.412.645
Valor de Venta Estimado
$118.419.543
Saldo Insoluto al Salir
$46.501.426
Amortización Acumulada
$17.498.574
Ingreso Neto por Venta
$69.249.726
Interpretación
Con estos supuestos, la inversión generaría una TIR apalancada estimada de 13.0%. Este resultado depende en gran medida del arriendo efectivo, la vacancia, la plusvalía y el saldo pendiente del crédito al momento de la venta. Modifica los parámetros para evaluar distintos escenarios.
Flujo de Caja Anual
Valor de la Propiedad vs. Deuda
Patrimonio Acumulado
Resumen Anual
⚠️ Nota sobre la plusvalía
La plusvalía futura es inherentemente incierta. El desempeño histórico de una comuna o sector no garantiza resultados futuros. Los informes de mercado (como los de Tinsa, TOCTOC u otros) pueden servir como contexto, pero no como predicción. Te recomendamos evaluar al menos un escenario conservador y uno optimista usando los presets disponibles.
Metodología y Fórmulas
La TIR se calcula sobre flujos de caja mensuales del inversionista (arriendo neto menos costos y servicio de deuda), más el producto neto de la venta al momento de salida. Se utiliza el método iterativo de Newton-Raphson para resolver la tasa mensual, que luego se anualiza como (1 + r_mensual)^12 − 1. La cuota del crédito se calcula con la fórmula estándar de amortización francesa. El valor de venta se estima usando apreciación compuesta anual. La TIR apalancada considera solo el capital propio invertido. La TIR del activo (sin deuda) evalúa la propiedad como si se comprara al contado.
Preguntas Frecuentes
Aviso Legal
Esta calculadora es una herramienta educativa y de estimación. Los resultados dependen completamente de los supuestos ingresados y no constituyen asesoría financiera, tributaria ni legal. Las cifras relacionadas con contribuciones, derecho de aseo, seguros, tasas y plusvalía son estimaciones editables y pueden no reflejar valores reales actualizados. Consulta siempre con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.
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