Cómo evaluar una inversión inmobiliaria en Chile

Comprar un departamento para arrendar se decide con cinco preguntas: cuánto capital pones, cuánto cuesta la deuda, cuánto deja la propiedad cada mes, cuánto será tuyo con los años y qué recibirías al vender. Esta guía explica cómo responderlas con tus propios números, en el orden en que conviene hacerlo, y qué verificar antes de firmar una promesa.

Evaluar no es tasar

Una tasación responde cuánto vale la propiedad y cuánto podría arrendarse. Una evaluación responde algo distinto: con ese precio, ese arriendo y ese crédito, ¿cierran los números para ti? Puedes tener una tasación impecable y una mala operación si el pie es pequeño y la tasa alta, o una buena operación en una propiedad que nadie llamaría "oportunidad". Por eso el precio y el arriendo son datos que ingresas tú; ninguna herramienta seria debería inventarlos.

Paso 1: precio, arriendo y capital inicial

Parte por tres cifras verificables. El precio en UF, tal como aparece en la promesa. El arriendo que cobran hoy unidades comparables del mismo edificio o sector, no el que promete un brochure. Y el capital inicial: el pie más los gastos de compra (notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, impuesto de timbres, tasación y estudio de títulos), más reparaciones y la comisión del corredor si compras con uno.

Usa la calculadora de gastos de compra para el detalle y, si dudas del pie, la guía sobre cuánto pie necesitas.

Paso 2: el crédito y el dividendo

El dividendo depende del monto financiado, la tasa y el plazo. Con 2.400 UF al 5% anual a 25 años, la cuota fija en UF es de unos $573.000 al mes; los seguros de desgravamen e incendio suman aproximadamente $25.000 más. Dos advertencias: la CAE sirve para comparar bancos, no para calcular el dividendo; y el dividendo teórico no reproduce una oferta bancaria completa. Si ya tienes una cotización, usa ese dividendo real.

Un punto más de tasa en un crédito a 25 años sube el dividendo entre 10% y 12%. Cinco puntos más de pie lo bajan en proporción al menor monto financiado. Estas dos palancas son las que el banco y tú pueden mover; la guía del dividendo hipotecario explica la fórmula.

Paso 3: los gastos del dueño

Aquí se pierden la mayoría de las evaluaciones optimistas. Un arrendatario paga los gastos comunes ordinarios, pero el dueño paga contribuciones, seguro de la propiedad, mantención, la administración si delega en un corredor, y los gastos comunes de los meses en que la unidad está vacía. La vacancia no es un gasto en la boleta, pero es ingreso que no llega.

Paso 4: flujo mensual y cobertura

El flujo mensual es el ingreso efectivo (arriendo menos vacancia) menos gastos operacionales, dividendo y seguros. La cobertura es qué porcentaje de los egresos paga el arriendo.

En este caso el arriendo cubre el 85% de los egresos y el dueño aporta unos $99.000 al mes. Ese aporte no se pierde completo: en el primer año cerca de $2,5 millones del dividendo son amortización de capital. Lo que sí es costo puro son los intereses, los seguros y los gastos.

Paso 5: CAP rate, cash-on-cash y TIR

Fíjate en la relación entre el CAP rate neto (4,9%) y la tasa del crédito (5%). Cuando la propiedad rinde menos que lo que cuesta la deuda, el apalancamiento resta: el cash-on-cash es negativo y la TIR con venta al mismo precio queda por debajo del CAP rate. Con plusvalía real de 2% anual la TIR a 10 años sube a un rango cercano al 7% u 8%, pero eso es un supuesto sobre el futuro, no un dato. Recuerda que todas estas tasas son reales, en UF: para compararlas con una tasa nominal en pesos hay que sumarles la inflación esperada. La calculadora de apalancamiento muestra este efecto con distintos niveles de deuda.

Paso 6: patrimonio, deuda y venta

Cada dividendo tiene dos partes: intereses (costo) y amortización (ahorro). Al principio predomina la primera; con los años se invierte. El patrimonio es el valor de la propiedad menos la deuda pendiente. Si vendes, además descuentas la comisión y los gastos de venta.

A 5 años, lo recibido apenas iguala lo aportado: los costos de venta y la poca amortización inicial se comen el resultado. A 10 años hay ganancia moderada; a 20, la amortización acumulada domina. Esto explica por qué la inversión inmobiliaria con crédito es una apuesta de largo plazo y por qué vender temprano suele ser el peor escenario.

Paso 7: punto de equilibrio para negociar

El punto de equilibrio te dice cuánto tendría que cambiar una sola variable para que el flujo mensual sea cero, con todo lo demás constante. En el ejemplo, el arriendo de equilibrio es de unos $705.000 al mes: un 17% por sobre el arriendo esperado. Del mismo modo puedes calcular el precio máximo que dejaría el flujo en cero, el pie mínimo y la tasa máxima. Son resultados matemáticos bajo tus supuestos, no valorizaciones, pero convierten una intuición ("está caro") en una cifra concreta para negociar con el vendedor o con el banco.

Paso 8: escenarios y pruebas de estrés

Ningún número del futuro es cierto. Antes de decidir, recalcula con un escenario conservador (arriendo 10% menor, vacancia 5 puntos más alta, sin plusvalía, mayor mantención) y verifica si el aporte mensual sigue siendo sostenible. Prueba también un punto más de tasa y uno o dos meses de vacancia seguidos. Si el equilibrio depende de que todo salga bien, la propiedad tiene poco margen.

Paso 9: qué verificar antes de firmar

• SII: avalúo fiscal, contribuciones al día y si existe beneficio DFL-2 vigente (revisa la fecha de recepción municipal y cuántas viviendas DFL-2 ya tienes).
• Banco: dividendo total con seguros, gastos operacionales del crédito, tasa fija o variable y condiciones de prepago.
• Copropiedad: reglamento, gastos comunes reales de los últimos meses, fondo de reserva y deudas de la unidad.
• Mercado: arriendos efectivamente cobrados en unidades comparables, no solo publicados.
• Legal: estudio de títulos, certificado de hipotecas y gravámenes, recepción final y, en entrega futura, plazos y multas de la promesa.
• Tributario: cómo tributa el arriendo en tu situación; el evaluador muestra resultados antes de impuestos salvo que ingreses una tasa.

Errores frecuentes

• Comparar el arriendo con el dividendo y olvidar contribuciones, mantención y vacancia.
• Usar el CAP rate bruto como si fuera rentabilidad neta.
• Contar la plusvalía como ingreso seguro. Es un supuesto y debe mostrarse como tal.
• Estimar las contribuciones como porcentaje del precio: el avalúo fiscal se consulta, no se adivina.
• Asumir beneficio DFL-2 por la superficie sin verificar la recepción municipal ni el número de viviendas acogidas.
• Evaluar con el dividendo teórico cuando ya tienes una cotización con seguros y gastos reales.
• Mirar solo el año 1: la amortización y los costos de salida cambian el resultado según cuándo vendas.