Kit:Evaluador Capacidad Hipotecaria Dividendo Comprar vs Arrendar Prepago vs Inversión TIR Inmobiliaria CAP Rate Flujo de Caja Apalancamiento Reajuste Arriendo

Evalúa una inversión inmobiliaria en Chile

Calcula si el arriendo cubre el dividendo y los gastos, proyecta tu patrimonio y descubre el precio, pie o arriendo necesarios para llegar al equilibrio.

Gratis, sin registro
Tus cálculos se realizan en tu navegador
Metodología y supuestos visibles
No es una tasación

Qué necesitas para evaluar

Precio de la propiedad (en UF o pesos) y el arriendo que esperas cobrar.
Pie, plazo y tasa de tu cotización hipotecaria, o el dividendo real si ya lo tienes.
Gastos que pagarás como dueño: gastos comunes, contribuciones, seguros y mantención.

Los campos marcados como ejemplo son ilustrativos: reemplázalos con tus datos. Los marcados como supuesto puedes dejarlos o ajustarlos.

Qué obtendrás

Flujo mensual, cobertura de costos y desglose del arriendo.
CAP rate bruto y neto, cash-on-cash, DSCR y TIR a 5, 10 y 20 años.
Patrimonio versus deuda, resultado de venta y escenarios conservador, base y favorable.
Arriendo mínimo, precio máximo, pie mínimo y tasa máxima para llegar a flujo cero.

Cómo evaluar una inversión inmobiliaria en Chile

Comprar para arrendar mezcla cuatro decisiones distintas: cuánto capital pones, cuánto te cuesta la deuda, cuánto deja la propiedad cada mes y qué pasa cuando vendes. El evaluador las separa para que puedas mirar cada una por su lado.

Los cuatro números que debes mirar primero

Número	Qué responde	Qué lo mueve
Flujo mensual	¿El arriendo cubre dividendo y gastos?	Arriendo, tasa, plazo, pie, gastos
CAP rate neto	¿Cuánto rinde la propiedad sin deuda?	Precio, arriendo, vacancia, gastos operacionales
Cash-on-cash	¿Cuánto rinde el capital que pusiste?	Pie, gastos iniciales, flujo del primer año
TIR real al horizonte (en UF)	¿Cuánto rinde la operación completa, incluida la venta, en pesos de hoy?	Todo lo anterior más amortización, plusvalía y costos de salida

Flujo negativo no es sinónimo de mala inversión

Con pie de 20% y plazos de 25 a 30 años, es habitual que el arriendo cubra entre 80% y 95% del dividendo más gastos. El aporte mensual restante no desaparece: una parte paga intereses (costo real) y otra amortiza capital (ahorro forzoso que aumenta tu patrimonio). La pregunta correcta es si puedes sostener ese aporte durante años, incluidos meses sin arrendatario, y si la amortización más la eventual plusvalía compensan el capital y el esfuerzo.

Cómo influyen el pie y la tasa

Más pie reduce el dividendo y mejora el flujo, pero baja el cash-on-cash porque el mismo flujo se reparte sobre más capital propio. Un punto más de tasa en un crédito a 30 años sube el dividendo cerca de 10% a 12%. Por eso el evaluador muestra el pie mínimo y la tasa máxima con los que la propiedad llegaría a flujo cero: son tus límites de negociación con el banco y con el vendedor.

Los gastos que suelen quedar fuera

Vacancia: un mes al año sin arrendar equivale a 8,3% del ingreso. Entre arrendatarios suele haber semanas de pintura y publicación.
Gastos comunes del dueño: cuotas extraordinarias, fondo de reserva y los meses en que el departamento está vacío.
Contribuciones: cuatro cuotas al año según el avalúo fiscal, que no es el precio de compra. Se consultan en el SII con el rol.
Mantención: calefont, filtraciones, pintura. Una reserva de 0,5% a 1% del valor al año es un punto de partida razonable.
Administración: si delegas en un corredor, 5% a 10% del arriendo más IVA.
Costos de salida: comisión de venta, alzamiento de hipoteca y certificados cuando vendas.

Cómo leer la amortización y el patrimonio

En los primeros años la mayor parte del dividendo son intereses; la amortización de capital crece con el tiempo. La sección de patrimonio muestra, año a año, cuánto de la propiedad sería tuyo y cuánto seguiría siendo del banco. Si vendes temprano, recibes poco patrimonio y pagas costos de venta completos: por eso la TIR a 5 años suele ser menor que a 10 o 20.

Cuándo una propiedad "se paga sola"

Cuando el ingreso efectivo cubre el 100% de dividendo, seguros y gastos operacionales con los supuestos ingresados. En el evaluador eso equivale a cobertura de 100% o más. Verifica que siga siendo así con un punto más de tasa y cinco puntos más de vacancia: si el equilibrio se rompe con cambios pequeños, la propiedad depende de que todo salga bien.

Limitaciones de cualquier proyección y qué verificar antes de firmar

Toda proyección a 10 o 20 años depende de supuestos que nadie puede garantizar: arriendo futuro, vacancia, tasas, plusvalía y costos. Por eso el evaluador exige que cada supuesto sea visible, muestra escenarios conservador, base y favorable, y calcula sensibilidades en vez de entregar una sola cifra de certeza. Trata la TIR como un rango, no como una promesa.

Avalúo fiscal y contribuciones vigentes en el SII, y si aplica beneficio DFL-2 con su fecha de recepción municipal.
Dividendo, seguros y gastos operacionales en la cotización del banco, no solo la tasa.
Reglamento de copropiedad, gastos comunes reales y deudas de la unidad.
Arriendos efectivamente cobrados en unidades comparables del mismo edificio o sector.
Estudio de títulos, certificado de hipotecas y gravámenes, y recepción final.

Profundiza en la guía completa para evaluar una inversión inmobiliaria en Chile.

Preguntas Frecuentes

Que el arriendo esperado no alcanza para pagar el dividendo, los seguros y los gastos del mes, y la diferencia sale de tu bolsillo. No es, por sí solo, una mala inversión: parte de ese aporte amortiza el crédito y aumenta tu patrimonio. Lo importante es saber cuánto es, por cuánto tiempo y si puedes sostenerlo.

El CAP rate bruto divide el arriendo anual por el precio de compra, sin descontar nada. El CAP rate neto usa el ingreso operacional neto (NOI): arriendo efectivo menos vacancia y gastos operacionales como contribuciones, administración y mantención. El neto es más realista y siempre es menor que el bruto.

El cash-on-cash mide el flujo anual del primer año sobre el capital propio que pusiste (pie más gastos iniciales). La TIR considera toda la vida de la inversión: los flujos de cada mes, la amortización de la deuda y lo que recibes al vender. Una propiedad puede tener cash-on-cash negativo y TIR positiva gracias a la amortización.

No. El precio y el arriendo los ingresas tú. El evaluador calcula si, con esos datos y tus supuestos, los números cierran. Para conocer el arriendo de mercado revisa avisos comparables o consulta a un corredor; para el valor, una tasación.

Porque el avalúo fiscal no se puede deducir del precio de compra con precisión. Si conoces las cuotas, ingrésalas; si respondes "No sé", se excluyen y el informe lo indica claramente para que lo verifiques en el SII antes de firmar.

Es el valor que tendría que tomar una variable (arriendo, precio, pie o tasa) para que el flujo mensual sea exactamente cero, manteniendo todo lo demás constante. Se resuelve numéricamente sobre las mismas fórmulas del evaluador. Sirve para negociar: te dice cuánto tendría que bajar el precio o subir el arriendo para que la propiedad se pague sola.

En pesos de hoy, es decir, en UF constante. El crédito hipotecario chileno está en UF, por lo que el dividendo, el arriendo y los gastos se comparan en la misma unidad real. La plusvalía y los crecimientos que ingresas son reales, por sobre la inflación.

En UF: es una TIR real. Todos los flujos del evaluador están en pesos de hoy (UF constante), así que la TIR, el CAP rate y el cash-on-cash no incluyen inflación. Para compararla con una tasa nominal en pesos, combínala con la inflación esperada: (1 + TIR real) × (1 + inflación) − 1. Por ejemplo, una TIR real de 3% con inflación de 3% equivale a cerca de 6,1% nominal.

Sí. Activa la opción "Tengo una cotización bancaria" e ingresa el dividendo mensual. El flujo usará ese monto y el saldo de la deuda seguirá el cronograma teórico con la tasa y plazo que ingresaste. Si difieren mucho, el informe te lo advierte.

No. Todos los cálculos se realizan en tu navegador. Si guardas un análisis, queda en el almacenamiento local de tu dispositivo y puedes borrarlo con un clic. El enlace para compartir contiene solo los números del análisis, sin nombre ni comuna.

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Aviso: Esta es una herramienta educativa de comparación y no constituye asesoría financiera, inmobiliaria, legal ni tributaria. Los resultados dependen de los datos y supuestos ingresados. Verifica avalúo fiscal, contribuciones y condiciones del crédito con el SII y tu banco antes de firmar.

Qué necesitas para evaluar

Precio de la propiedad (en UF o pesos) y el arriendo que esperas cobrar.

Pie, plazo y tasa de tu cotización hipotecaria, o el dividendo real si ya lo tienes.

Gastos que pagarás como dueño: gastos comunes, contribuciones, seguros y mantención.

Los campos marcados como ejemplo son ilustrativos: reemplázalos con tus datos. Los marcados como supuesto puedes dejarlos o ajustarlos.

Cómo evaluar una inversión inmobiliaria en Chile

Los cuatro números que debes mirar primero

Número	Qué responde	Qué lo mueve
Flujo mensual	¿El arriendo cubre dividendo y gastos?	Arriendo, tasa, plazo, pie, gastos
CAP rate neto	¿Cuánto rinde la propiedad sin deuda?	Precio, arriendo, vacancia, gastos operacionales
Cash-on-cash	¿Cuánto rinde el capital que pusiste?	Pie, gastos iniciales, flujo del primer año
TIR real al horizonte (en UF)	¿Cuánto rinde la operación completa, incluida la venta, en pesos de hoy?	Todo lo anterior más amortización, plusvalía y costos de salida

Flujo negativo no es sinónimo de mala inversión

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Vacancia: un mes al año sin arrendar equivale a 8,3% del ingreso. Entre arrendatarios suele haber semanas de pintura y publicación.
Gastos comunes del dueño: cuotas extraordinarias, fondo de reserva y los meses en que el departamento está vacío.
Contribuciones: cuatro cuotas al año según el avalúo fiscal, que no es el precio de compra. Se consultan en el SII con el rol.
Mantención: calefont, filtraciones, pintura. Una reserva de 0,5% a 1% del valor al año es un punto de partida razonable.
Administración: si delegas en un corredor, 5% a 10% del arriendo más IVA.
Costos de salida: comisión de venta, alzamiento de hipoteca y certificados cuando vendas.

Cómo leer la amortización y el patrimonio

Cuándo una propiedad "se paga sola"

Limitaciones de cualquier proyección y qué verificar antes de firmar

Avalúo fiscal y contribuciones vigentes en el SII, y si aplica beneficio DFL-2 con su fecha de recepción municipal.
Dividendo, seguros y gastos operacionales en la cotización del banco, no solo la tasa.
Reglamento de copropiedad, gastos comunes reales y deudas de la unidad.
Arriendos efectivamente cobrados en unidades comparables del mismo edificio o sector.
Estudio de títulos, certificado de hipotecas y gravámenes, y recepción final.

Profundiza en la guía completa para evaluar una inversión inmobiliaria en Chile.

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1. Propiedad

2. Financiamiento

3. Arriendo y gastos

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Los gastos que suelen quedar fuera

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